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绿地转型迷局:多元业务“广种薄收”,净负债率再度走高

时间:2020-08-30 04:08 来源:网络整理

  “绿地像穿上不能停下的舞鞋,在基建、超高层等项目中持续投资建设,以此强化低价拿地优势。”一名房产咨询公司负责人这样向第一财经记者表示。尽管盘子铺得越来越大,但绿地逐渐陷入利润率低、偿债压力增大的转型迷局。

  要规模还是要效益?两次冲击4000亿目标未果后,绿地控股(600606.SH,下称“绿地”)毅然选择前者。上周,绿地斥资164亿元拿地武汉7幅核心地块,补充粮仓的意愿极为强烈。但从最新业绩看,重回高光时刻仍需时日。

  8月24日晚间,绿地发布2020年半年报,集团期内实现营收2098亿元,同比增长4.17%,营收增速较上年同期明显放缓;实现净利润80.2亿元,同比减少10.77%,变动趋势持续下降。  

  作为销售规模曾比肩万科的老牌房企,绿地自上市便开始谋求转型,逐渐形成以房地产、大基建为主业,金融、消费等产业并举的发展格局。然而,当同行飞速创下业绩新高,绿地却显露出增长疲态。

  “绿地像穿上不能停下的舞鞋,在基建、超高层等项目中持续投资建设,以此强化低价拿地优势。”一名房产咨询公司负责人这样向第一财经记者表示。尽管盘子铺得越来越大,但绿地逐渐陷入利润率低、偿债压力增大的转型迷局。

  今年上半年,绿地净负债率升至180.3%,现金短债比为0.72。近期,监管部门召开房企座谈会,并形成重点房企资金监测和融资管理规则,按市场传言的“三道红线”指标,绿地处于红色警报档位。

  对此,绿地在投资者半年业绩电话会上称,集团参加了上述座谈会,主要目的是防风险, 环保时报网,企业可以良好发展,而不是一刀切,会议精神与绿地经营导向一致,后续会根据部委要求调整经营方向。

  销售额同比跌去两成

  和多数房企一样,绿地未能逃脱疫情下业绩同比下滑的境况。

  上半年,绿地在市场复苏后推进各种营销活动,并通过“健康宅 2.0”和 “G 优平台”推动产品升级。即便如此,集团上半年仅实现销售金额1330亿元,同比减少21%,销售面积1031万平方米,同比减少31%。

  今年,绿地并未对外公布全年业绩目标,而在此前,该集团已连续两年未踏入4000亿元销售门槛。2017~2019年,绿地合同销售金额分别为3065亿元、3875亿元、3880亿元,去年销售额增速已降至0.10%。

  盈利质量同样处于低位,年报数据显示,过去两年,绿地销售毛利率分别为15.46%、15.35%,销售净利率分别仅4.90%、4.60%;截至报告期末,绿地销售毛利率再降至14.89%,销售净利率也仅5.51%。

  报告期内,绿地存货周转率约0.27%,同比下降约7%,本期新增存货跌价准备1.73亿元。周转慢、去化慢问题依旧存在,导致绿地易产生坏账和资产减值损失,对公司盈利水平有一定影响。

  身处竞争残酷的地产行业,原地踏步便意味着被赶超。鉴于疫情已对销售造成冲击,绿地今年重点在抓回款上发力,期内回款率达95%,同比上升近15个百分点;其中,住宅产品销售额占比七成以上,回款率高达106%。

  与此同时,绿地加快纳储的步伐,上半年累计获取项目 59 个,权益土地面积 574 万平方米,权益土地款366亿元。在中指院上半年房企拿地面积排行榜中,绿地位居榜首;在1~7月同一榜单中,绿地位列第三名。

  绿地此前土储规模确实稍显不足。2016~2019年,绿地土地储备倍数(土地储备建面/本年销售面积,也叫储销比)分别为2.17、1.52、1.39和1.63,一般该比值处于3~5之间属于较稳健的范围。

  不仅如此,2015~2016年两年,绿地权益新增土地楼板价分别高达4122元/平方米、5764元/平方米。为压缩土地成本,绿地此后两年向低能级城市下沉,拿地成本降至每平方米2000元左右。

  亿翰智库认为,绿地的拿地成本优势来自两方面,一是绿地与多个地区政府达成战略合作,土地提前锁定且价格相对较低;二是绿地已形成多元产业并举的企业格局,拿地时可发挥协同效应,降低成本。

  绿地方面也表示,拿地看市场机会,一些和政府沟通的项目不一定市场因素占主导,更多按当地推地和区域发展规划。集团维持今年资金偏谨慎的态度,目前土储可满足未来3~5年发展需求。

  对于下半年市场需求情况,绿地持谨慎乐观态度,在其看来,最近有监管信息传出,但整体是为了防风险去杠杆。下半年,集团武汉等地区的重大项目逐步落地,基本保持上半年谨慎的节奏。

  尽管绿地有意加快扩张,但财务状况却未见改善,甚至对未来发展形成拖累。期内,集团经营性现金流净额为41亿元,同比下滑49.26%,三年来持续下行;经营性现金流与净利润的比值小于1,呈连续下滑趋势。

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